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　　簽合同買房子，在很多業(yè)主看來是一件再平常不過的事情了。但是，很多業(yè)主們大筆一揮，把合同簽完之后才發(fā)現(xiàn)，原來藏在合同里面的玄機，為以后的維權(quán)埋下了"暗礁"。

　　目前房地產(chǎn)交易已經(jīng)普遍實行“格式合同”，但合同涉及的內(nèi)容不可能面面俱到，開發(fā)商常利用“格式合同”的缺陷來減輕或免除自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，發(fā)生糾紛，消費者難以得到滿意的答復(fù)。

　　律師建議：購房者可以先到房管局查詢房產(chǎn)證的辦理情況，然后根據(jù)實際情況再向開發(fā)商主張自己的權(quán)利。消費者在購買商品房時，應(yīng)當(dāng)在購房合同中明確約定開發(fā)商不能按期為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。這樣在遲遲不能拿到房產(chǎn)證的情況下，有利于通過法院向?qū)Ψ街鲝堊约旱暮戏?quán)益。

　　開發(fā)商在出售期房的廣告中，常常承諾房屋的入住時間。事實上，開發(fā)商能否按期交房主要取決于開發(fā)商的資金到位情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金投入，開發(fā)商的自有資金一般只占開發(fā)項目所需資金的很小一部分，除施工單位墊資外，大多數(shù)的資金來源于銀行貸款和預(yù)售房屋所得的售房款。這樣如果開發(fā)商不能如期從銀行獲得貸款或房屋預(yù)售情況不佳，那么就會直接影響工程進度，開發(fā)商也就不能按期交房，糾紛不可避免發(fā)生。

　　購房者在購房合同中對開發(fā)商交房期限要作如下規(guī)定：開發(fā)商應(yīng)于某某期限將合同約定的房屋交給購房者如屆時開發(fā)商無法交房，購房者應(yīng)給開發(fā)商一定的寬限期，允許開發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實際交房日期所發(fā)生的利息計算。寬限期的長短視具體情況而定。如寬限期滿，開發(fā)商仍不能交房，購房者有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求開發(fā)商返還購房款及所有利息，并支付違約金。違約金一般按所交購房款的一定比例計算，但一般不能超過所交房款的20%。

　　開發(fā)商為吸引購房者，往往在廣告宣傳材料上，把房地產(chǎn)項目的地段、位置、價格、品質(zhì)、保值升值潛力等說得過于優(yōu)越，但購房者實際購買后卻發(fā)現(xiàn)和描述的相去甚遠，有的則根本不一樣。作為購房人，應(yīng)提高對期房買賣風(fēng)險的認識，以便在作出決策時，能夠謹慎從事。同時，購房人也應(yīng)在作出相關(guān)決定前，綜合考察開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟實力、企業(yè)信譽、項目的合法性等諸多因素，以便能提前預(yù)知和防范相關(guān)風(fēng)險。

　　房屋的質(zhì)量問題是商品房投訴中最突出的問題，主要有墻體空鼓、裂縫、傾斜、地面裂縫，墻面、下水管道及衛(wèi)生間、廚房間漏水、滲水，精裝修不符合規(guī)范、裝修材質(zhì)價高質(zhì)次等。

　　質(zhì)量問題不僅在經(jīng)濟上給購房者造成損失，甚至直接涉及到購房者的人身、財產(chǎn)安全。

　　在購房前，購房者要仔細審查開發(fā)單位的相關(guān)手續(xù)，看開發(fā)商有無"一書兩證"和"竣工驗收報告書"，并認真研究購房合同是否有霸王條款，特別是附加合同，對于房屋質(zhì)量問題解決的條款，看是否和房管部門提供的規(guī)范合同一致。

　　入住之前應(yīng)該向發(fā)展商要求出具《建筑工程質(zhì)量認定書》，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，再簽署入住單。業(yè)主在入住后發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，業(yè)主首先可以采取主動積極的態(tài)度，在保修期內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商。如果協(xié)商不能解決，業(yè)主可以向消費者協(xié)會、建委等部門投訴或直接向法院提起訴訟。最重要的是消費者在發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題后，一定要注意保留證據(jù)。一定要保管好當(dāng)初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證。

　　物業(yè)管理是近幾年興起的一個新興產(chǎn)業(yè)，相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定相對滯后，再加上許多公司和人員服務(wù)意識跟不上，導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)頻遭投訴。存在的主要問題是物業(yè)管理義務(wù)不清、收費過高、報修后維修不及時、服務(wù)不到位、管理服務(wù)水平低等。
　　物業(yè)糾紛的解決，首先，物業(yè)服務(wù)必須規(guī)范化，嚴格按照雙方的合同提供服務(wù)，對服務(wù)事項及流程加以明示，同時由業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量進行評估，定期提出改進意見，限期改正，業(yè)主滿意度降到一定數(shù)值，就可以由業(yè)主委員會商討更換；

　　其次物業(yè)收費及公共設(shè)施等維修透明化，讓業(yè)主放心滿意地交費，贏得業(yè)主的信任；

　　再次，要達到服務(wù)者與被服務(wù)者雙重滿意，及時溝通是關(guān)鍵，雙方存在良性的溝通，才有利于矛盾的解決及長久的合作。

　　購房者在選購房屋時，售賣方會推出種種優(yōu)惠的措施，促使購房者先簽訂認購書后交納定金，但是一旦購房者簽訂認購書后發(fā)現(xiàn)問題，對房屋的相關(guān)內(nèi)容提出疑義拒絕購買時，定金卻難以索回。

　　在出現(xiàn)的眾多購房糾紛中，許多消費者在并不完全知悉所售樓盤的情況下，只聽信宣傳，也沒有看到房地產(chǎn)買賣合同就被迫交付了定金，在交付定金后，才發(fā)現(xiàn)購房合同中有無法接受的條款，即使對購房合同有異議，開發(fā)商也不讓修改，否則就無法買到房子，定金也會被開發(fā)商視為違約金沒收；有的是交納了定金而國家購房貸款政策發(fā)生變化無法履行貸款購房索回定金難；還有的是購房者發(fā)現(xiàn)房屋是 “問題房”，卻因為被開發(fā)商單方面制定的格式合同“套牢”，導(dǎo)致定金泡湯。

　　購房人在簽訂認購書或者定金合同之前，應(yīng)該對商品房的實際情況進行實地詳細的考察，最好聘請專業(yè)的購房律師陪同。在購買商品房時也應(yīng)當(dāng)有意識地抵制顯失公 平、違背誠信的條款，對任何合同的訂立都應(yīng)當(dāng)嚴格審查其內(nèi)容，而對于某些暗含風(fēng)險的條款則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過慎重分析后選擇接受或者拒絕。

　　部分購房者在選購房屋時，僅以價格作為選擇參照，對房屋產(chǎn)權(quán)情況了解不夠透徹，在購買小產(chǎn)權(quán)房等存在產(chǎn)權(quán)歸屬問題的房屋后發(fā)生爭議，或因開發(fā)商的多種原因無法獲得選購房屋的產(chǎn)權(quán)證，或因房屋權(quán)屬不明，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記等，自身權(quán)益受到侵害。

　　房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。按房屋所有權(quán)的歸屬進行的分類。在現(xiàn)階段，我國住宅類房屋按產(chǎn)權(quán)可劃分為：
(l)國家所有住宅；
(2)勞動群眾集體所有住宅；
(3)公民私人所有住宅；
(4)其他經(jīng)濟組織(如中外合資企業(yè)等)所有住宅。非住宅類房屋主要是全民所有制(國家房產(chǎn))和集體所有制的房產(chǎn)，其他經(jīng)濟組織所有房產(chǎn)只是少量的。